양치승, 기부채납 사실을 알려주지 않은 강남구청의 잘못?

서론

유명 헬스트레이너 양치승 씨가 강남구청과 임대인을 상대로 제기한 ‘기부채납 건물 임대 사기’ 논란이 사회적 파장을 일으키고 있습니다. 양 씨는 자신이 임차한 건물이 기부채납 조건으로 지어진 사실과 무상사용 기간 종료일을 사전에 통보받지 못해 약 15억 원에 달하는 피해를 입었다고 주장합니다. 특히 강남구청이 해당 사실을 알고 있었음에도 임차인들에게 알리지 않았다는 점이 핵심 쟁점으로 떠올랐습니다.

기부채납 건물의 개념과 해당 건물의 조건

기부채납은 민간이 건물을 지어 일정 기간 무상 사용 후, 소유권과 관리·운영권을 지자체나 국가에 이전하는 제도입니다. 해당 건물은 20년간 무상 사용 후 강남구청에 귀속되는 조건이었으며, 무상사용 기간 종료 시 임차인의 권리는 소멸됩니다.
문제는 이 조건이 임차인 계약서에 명확히 고지되지 않았다는 점입니다. 2002년 작성된 실시협약서에는 ‘임대차계약서는 강남구청과 협의해야 하며, 무상사용기간 종료와 함께 임차인의 권리가 소멸됨을 명시해야 한다’고 규정돼 있었지만, 실제 계약 과정에서 이 조항이 제대로 반영되지 않았습니다.

양치승 피해 경위와 금액

양 씨는 2018년 지인의 소개로 서울 강남구 논현동 소재 건물에 헬스장을 개업했습니다. 보증금 3억5천만 원, 월세 1,800만 원 조건이었으며, 이후 수천만 원을 들여 리모델링까지 진행했습니다. 그러나 2023년 1월, 강남구청으로부터 해당 건물이 기부채납 건물이며 무상사용 기간이 이미 2022년 11월 9일 종료됐다는 통보를 받았습니다.
그는 보증금 반환은 물론, 권리금과 시설 투자비용까지 회수하지 못했고, 임대료 1억2천만 원을 추가로 납부한 상태에서 퇴거를 요구받았습니다. 피해액은 총 15억 원에 달한다고 밝혔습니다.

강남구청의 고지 의무 논란과 입장

양 씨에 따르면 강남구청은 기부채납 종료일과 임차 기간을 알고 있었음에도 임차인들에게 알리지 않았습니다. 이에 대해 강남구청은 “임차인에게 알려줄 의무가 없다”는 입장을 보였습니다.
하지만 실시협약서에는 임대차계약 시 강남구청과 협의하고 권리 소멸 사항을 명시해야 한다고 되어 있어, 고지 의무를 둘러싼 법적·행정적 해석 차이가 논란의 핵심입니다. 양 씨는 이를 “행정기관의 책임 회피”라고 비판하며, 제도 개선을 촉구하고 있습니다.

임대인과의 갈등 및 법적 공방

임대인 G씨는 계약 종료 사실을 알고 있었음에도 양 씨의 리모델링 요청에 별다른 제지를 하지 않았습니다. 양 씨는 임대인이 강남구청에 납부해야 할 임대료를 6개월간 내지 않아, 구청이 이를 임차인에게 청구했다고 주장합니다.
현재 양 씨는 보증금 반환 문제와 임대료 이중 부담 문제로 임대인과 강남구청을 상대로 법적 소송을 진행 중입니다. 임대인은 “나도 피해자”라는 입장을 보였지만, 양 씨는 이를 “책임 회피”라고 반박했습니다.

제도적 허점과 개선 필요성

이번 사건은 기부채납 건물의 임대 구조와 정보 비대칭 문제를 드러냈습니다.

정보 비공개 문제: 임차인이 계약 당시 기부채납 조건과 종료일을 알 수 있는 제도적 장치 부족
고지 의무 부재: 실시협약서 규정과 실제 행정 집행 간 괴리
임대료·보증금 반환 구조 미비: 무상사용 종료 시 임차인 보호 장치 부재

양 씨는 국회에 ‘사회기반시설 민간투자 개정 청원서’를 제출하며, 임차인 고지 의무 제도화와 퇴거 절차 법제화를 요구했습니다.

법원의 판단

관련 소송에서 법원은 강남구청의 손을 들어주었습니다.

민간사업자(A법인)가 강남구청과 체결한 민간투자사업 계약에 따라 20년간 무상 사용·수익권을 부여받아 건물을 운영했고, 기간 종료 후 소유권은 강남구청에 귀속되었습니다.
법원은 “A법인이 관리·운영권을 상실했다고 해서 강남구청이 임대인 지위를 자동으로 승계하는 것은 아니다”라고 판단했습니다.
즉, 임대차계약의 당사자는 A법인이었고, 강남구청은 계약상 임대인이 아니므로 임차인에게 직접 고지할 의무가 없다고 본 것입니다.

법적 근거와 해석

공유재산 및 물품관리법 제7조제2항은 기부채납 재산에 대해 ‘무상 사용·수익 허가’ 조건 외의 다른 조건을 붙이는 것을 금지합니다.
기부채납 건물의 무상사용 기간이 끝나면, 해당 재산은 지자체 소유의 행정재산이 되며, 임대차보호법상 계약갱신청구권이나 권리금 보호 규정이 적용되지 않는 경우가 많습니다.
법제처 해석에 따르면, 지자체는 기부채납 재산에 대해 별도의 재산상 의무를 부담하지 않도록 설계되어 있어, 임차인 보호 장치가 법적으로 미비한 구조입니다.

결론적으로

법적 판단상 강남구청이 현행 법령과 계약 구조에서 ‘고지 의무 위반’으로 책임을 지기는 어렵습니다.
다만, 행정적·윤리적 측면에서는 “임차인 보호를 위한 사전 안내나 정보 공개가 필요했다”는 비판이 가능합니다.
이번 사건은 제도적 공백을 드러낸 사례로, 향후 기부채납 건물 임차인 보호를 위한 법 개정 논의가 필요하다는 지적이 나옵니다.